Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью
"Завтра у нас сделка"
Это худшее, что вы можете сказать своему адвокату. Проверить договор и контрагента за один день невозможно. Если вы хотите, чтобы сделка была надежной, не полагайтесь на юридические знания таких ваших спутников, как риэлтер или кредитный отдел банка. Сделки с недвижимостью имеют свои признаки мошенничества и угроз. Проверка юридической чистоты сделки с недвижимостью -- всего лишь составная часть сопровождения сделки, которое начинается с проверки договора с агентством недвижимости.
Последние изменения законодательства, согласно которым отменены свидетельства о собственности и заменены на выписки из ЕГРН, по нашему мнению, представляют глобальную угрозу собственникам. Никто не убедит меня, что запись в неведомой электронной базе лучше бумажного номерного бланка с печатью. Все юристы знают, что это не так. Просто мы изучали криминалистику и знаем, что признаки подлинности документа исключительно материальны и поддаются документоведческой, почерковедческой и прочим экспертизам. А электронная база в этом отношении вызывает большие вопросы.
Вывод отсюда такой: старайтесь сохранить как можно больше бумажных документов о вашем праве собственности и о самой сделке. Удостоверьте имеющиеся копии. Оставьте через МФЦ (это совершенно бесплатно) заявление о том, что вы запрещаете регистрацию сделок с вашим имуществом без вашего личного присутствия.
Если вы продавец, я не рекомендую заключать эксклюзивный договор. Если вы заключаете эксклюзивный договор, я не рекомендую соглашаться на передачу подлинных документов агентству.
Продавец вы или покупатель, не соглашайтесь на заключение сделки по заниженной стоиомсти. Признание сделки недействительной через суд -- не такая редкая ситуация, как может показаться. Экономия продавца на налогах -- не ваша забота. Пусть даже цена объекта будет чуть выше -- это стоит тех нервов и денег, которые вы потратите, сражаясь за квартиру в суде с риском, что вся уплаченная сумма не будет вам возвращена.
Договоренность между риэлтерами ("мы здесь скрываем десятку") стала повседневным делом. Ваше неотъемлемое право переговорить о цене напрямую с контрагентом. Вы платите риэлтеру его гонорар и вовсе не обязаны позволять ему наживать на сделке еще десять тысяч долларов ни с вас, ни со второй стороны по сделке. Риэлтер не вправе ограничивать вас в переговорах с другой стороной, как это часто делается. Он является вашим юридическим представителем, имеет право действовать только к вашей пользе и при этом добросовестно и разумно. Рекомендую зафиксировать в договоре с риэлтером цену объекта, а при снижении ее в случае торга подписать дополнительное соглашение. Если выяснится, что с вас взяли больше или вам недоплатили по сравнению с оговоренной суммой, а разница осела в карманах посредников -- милости прошу к нам. Это так называемое неосновательное обогащение. Его можно вернуть.