Главная \ Услуги \ Для граждан \ Гражданские дела \ Жилищные споры \ ТСЖ \ Товарищества собственников жилья не могут принимать в свои члены собственников помещений в иных домах

Товарищества собственников жилья не могут принимать в свои члены собственников помещений в иных домах

Адвокат Станислав Рыженков

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ в редакции Федерального Закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ (далее - Закон № 123-ФЗ): «Товарищество собственников жилья может быть создано собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства».

Пункт 1 части 2 статьи 136 ЖК РФ в редакции Закона № 123-ФЗ устанавливает основания и условия создания товарищества собственников жилья собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах.

Положение пункта 1 ст. 8 Закона № 123-ФЗ о том, что действие пункта 1 части 2 статьи 136 ЖК РФ в новой редакции не распространяется на ранее созданные ТСЖ, означает, что такие ТСЖ не могут считаться созданными с нарушениями закона, если порядок и (или) условия их создания не соответствовали пункту 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ в новой редакции.

Однако, п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ (в новой редакции) не регулирует отношения, возникающие при включении новых членов (в том числе собственников помещений в иных многоквартирных домах) в уже созданное ТСЖ (независимо от того, создано ли такое ТСЖ до или после 16 июня 2011 г.).

Дело в том, что принятие уже созданным ТСЖ в свои члены собственников помещений, в том числе в иных домах, не означает создания ТСЖ вновь.

На практике «расширение» ТСЖ (то есть прием в уже созданное ТСЖ новых членов, являвшихся собственниками помещений в других многоквартирных домах) осуществлялось во многих случаях путем подачи заявлений о вступлении в такое товарищество собственниками помещений в других многоквартирных домах и путем внесения изменений в устав такого ТСЖ, касающихся указания многоквартирных домов, в котором такое ТСЖ создано.

Однако, такой порядок нельзя признать соответствующим Жилищному кодексу (как в редакции Закона № 123-ФЗ, так и в ранее действовавшей редакции).

Так, в соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 143 ЖК РФ (указанные нормы не претерпели изменений после вступления в силу Закона № 123-ФЗ): членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья; если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.

В Жилищном кодексе РФ нет и не было норм, которые предусматривали бы возможность стать членами уже созданного ТСЖ для лиц, которым не принадлежат на праве собственности помещения в тех многоквартирных домах, в которых такое ТСЖ создано.

  При этом согласно ч. 5 ст. 135 ЖК РФ, п. 2 ст. 11 Федерального закона от 8 августа 2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей)» товарищество собственников жилья считается созданным с момента его государственной регистрации (с момента внесения регистрирующим органом соответствующей записи в соответствующий государственный реестр).

Жилищный кодекс РФ допускал ранее и допускает в настоящее время создание одного ТСЖ на несколько многоквартирных домов.

Но при этом в момент создания ТСЖ фиксируется количество домов, на которых создается данное ТСЖ.

«Расширение» ТСЖ, то есть включение в состав этого ТСЖ других многоквартирных домов, которые на момент создания ТСЖ не были в его составе, осуществляться не может.

Нормы пункта 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ сами по себе не несут запрет на подобное «расширение» ТСЖ, поскольку касаются порядка создания ТСЖ вновь, то есть не регулирует ситуацию, когда ТСЖ уже создано и существует как юридическое лицо.

Что касается «расширения» ТСЖ, которое осуществлялось до момента вступления в силу Закона № 123-ФЗ, то существующие после такого расширения товарищества могут продолжать свою деятельность постольку, поскольку отсутствуют судебные решения о ликвидации таких товариществ по основаниям, предусмотренным абз. 2 п. 2 ст. 61 ГК РФ (существенное нарушения порядка создания юридического лица), хотя возможность их ликвидации по данному основанию исключать нельзя.

Однако все товарищества собственников жилья, как созданные до вступления в силу Закона № 123-ФЗ, так и после этого, в настоящее время не могут «расширяться» аналогично тому, как это было ранее.

Те ТСЖ, которые «расширились» указанным выше способом (подача заявлений о вступлении в такое товарищество собственниками помещений в других многоквартирных домах и внесение изменений в устав уже созданного ТСЖ, касающихся изменения перечня многоквартирных домов, в котором такое ТСЖ создано) до вступления в силу Закона № 123-ФЗ могут в обоснование законности своего «расширения» привести тот довод, что до вступления в силу Закона № 123-ФЗ отсутствовали прямые нормы, запрещающие такое расширение.

Однако после вступления в силу Закона № 123-ФЗ подобное «расширение» больше недопустимо.

Запрет на подобное «расширение» ТСЖ основан на том, что Законом № 123-ФЗ были внесены дополнения в Жилищный кодекс РФ, касающиеся порядка реорганизации товариществ собственников жилья.

Так ранее, до вступления в силу Закона № 123-ФЗ, статья 140 ЖК РФ содержала лишь указания на то, что реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством, а также на возможность преобразования ТСЖ в жилищный кооператив.

Отсутствие в статье 140 ЖК РФ указания на другие конкретные способы реорганизации тем самым давало возможность «расширять» созданные ТСЖ в указанном выше порядке. Ведь по сути дела такое «расширение», хотя и не в полной мере, но аналогично такому способу реорганизации юридического лица, как присоединение (п. 2 ст. 58  ГК РФ).

 Однако с момента вступления в силу Закона № 123-ФЗ статья 140 ЖК РФ была дополнена частями третьей и четвертой. И при этом новые нормы предусмотрели возможность реорганизации ТСЖ в форме разделения и выделения.

Всего, таким образом, статья 140 ЖК РФ предусматривает три способа реорганизации: преобразование в жилищный кооператив, разделение и выделение.

Отсутствие в статье 140 ЖК РФ указания на иные возможные способы реорганизации следует толковать как недопущение реорганизации в иных формах, то есть как запрет на реорганизацию ТСЖ в форме слияния и присоединения.

На основании изложенного, с учетом того, что:

  • в настоящее время статья 140 ЖК РФ не предусматривает возможности реорганизации ТСЖ в форме слияния и присоединения;
  • Жилищный кодекс РФ не содержит норм, допускающих принятие в члены товарищества лица, которое не является собственником помещения в доме (домах), в котором (которых) такое ТСЖ создано;
  • момент создания ТСЖ как юридического лица фиксирует количество домов, на которых такое ТСЖ создано,

следует вывод, что после 16 июня 2011 (то есть после вступления в силу Закона № 123-ФЗ) ни ТСЖ созданные до этой даты, ни ТСЖ, созданные после этой даты, не могут принимать решения о принятии в члены ТСЖ собственников помещений в иных домах.