О требованиях Жилищного кодекса к подготовке общего собрания собственников помещений многоквартирного дома
Адвокат Станислав Рыженков
Жилищный кодекс РФ, регламентируя порядок проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, устанавливает определенные требования, которые должны быть соблюдены при подготовке и проведении такого общего собрания.
Остановимся подробнее на рассмотрении порядка подготовки общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, нарушение которого может привести к признанию в судебном порядке решения, принятого общим собранием собственников с нарушением норм Жилищного кодекса РФ, недействительным.
В соответствии с п. 4 ст. 45 ЖК РФ каждый из собственников помещений многоквартирного дома должен быть заблаговременно (не позднее, чем за десять дней до даты проведения общего собрания) уведомлен в письменном виде о проведении общего собрания путем составления Информационного сообщения о проведении общего собрания собственников помещений соответствующего многоквартирного дома, которое должно быть направлено Инициатором общего собрания каждому собственнику одним из способов в соответствии с указанными ниже условиями:
- если порядок проведения таких собраний не был установлен Общим собранием ранее, то
- или заказным письмом
- или вручено под роспись
- если порядок проведения таких собраний был установлен ранее проведенным Общим собранием, то:
- или размещено в помещении данного дома, доступном для всех собственников помещений и определенным Общим собранием
- или направлено иным способом, установленным Общим собранием
Ставя целью непременное уведомление всех собственников помещений многоквартирного дома о проведении общего собрания, ЖК РФ не содержит запретов на использование сразу нескольких способов уведомления собственников помещений о проведении общего собрания.
Пункт 5 ст. 45 ЖК РФ устанавливает требования к содержанию Информационного сообщения, которое должно включать в себя следующую информацию:
- сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
- форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
- дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
- повестка дня данного собрания;
- порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Установленные в п.5 ст.45 ЖК РФ требования применяются к Информационному сообщению о проведении как годового, так и внеочередного Общего собрания и не могут быть изменены ни решением Общего собрания Собственников помещений, ни Инициатором внеочередного собрания.
Следует отметить, что процедура подготовки общего собрания собственников помещений включает в себя не только составление Информационного сообщения и передачу его каждому собственнику, но при проведении общего собрания в форме заочного голосования также подготовку и передачу собственникам следующих документов:
- Бланк решения собственника помещения по вопросам, поставленным на голосование на общем собрании;
- Бланк или Образец соглашения собственников помещений о передаче полномочий на участие в общем собрании одному из собственников, если помещение находится в совместной собственности;
- Справочную информацию о порядке участия Собственников помещений в заочном голосовании.
Четкое соблюдение предусмотренной Жилищным кодексом РФ процедуры подготовки и проведения общего собрания позволяет Инициатору собрания избежать риска оспаривания принятых общим собранием решений, поэтому для Инициатора, а также для иных собственников помещений, принимавших участие в общем собрании, является необходимым составление документов, подтверждающих правомочность общего собрания и принятых им решений. В качестве таких документов могут быть составлены следующие:
- Бланк реестра Собственников помещений - такая информация необходима Инициатору собрания для обеспечения достоверности данных об общей площади помещений, принадлежащих собственникам в многоквартирном доме, определения общего количества голосов собственников помещений и количества голосов каждого собственника помещений.
Информация из данного бланка о реестре собственников помещений используется для определения кворума для признания общего собрания состоявшимся и для определения голосов для принятия решений общего собрания. - Бланк реестра вручения Информационных сообщений собственникам помещений о проведении общего собрания - информация, указываемая в таком бланке необходима Инициатору собрания, для подтверждения своих действий по уведомлению всех собственников помещений о проведении общего собрания. В указанном бланке Инициатор собрания делает отметку:
- или о дате и порядке вручения Информационного сообщения непосредственно собственнику помещения с получением его подписи;
- или о почтовом извещении каждого собственника помещения о получении им Информационного сообщения.
В этих целях рекомендуется тем собственникам помещений, которым вручить уведомление непосредственно не представляется возможным, направить Информационное сообщение заказным письмом, после чего проставить в указанный реестр сведения об уведомлении. - Бланк реестра получения бланков решений собственников помещений по вопросам голосования.
Данный бланк не является обязательным, а носит только информационный характер для Инициатора собрания о количестве переданных решений собственников помещений по вопросам голосования, такой бланк заполняется в том случае, если Инициатор собрания принимает решение о получении бланков решений собственников помещений по вопросам голосования непосредственно определенным им лицом и в определенном им месте. Если бланки решений собственников помещений передаются в другом порядке (опускаются в специальную урну (ящик) для голосования), то такой реестр не составляется.