Нежилое помещение в многоквартирном доме имеет пристроенную часть.
Адвокат Станислав Рыженков
Нежилое помещение в многоквартирном доме имеет пристроенную часть. При этом земельный участок под пристройкой не входит в состав общего имущества в многоквартирном доме, а находится в собственности у собственника нежилого помещения.
Как в данном случае должна определяться доля обязательных расходов на содержание общего имущества для собственника этого нежилого помещения?
Аналогичная ситуация рассматривалась Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ, который в Постановлении от 9 ноября 2010 № 4910/10 указал следующее.
«... собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом».
При этом в данном Постановлении Президиума ВАС РФ указано, что содержащееся в Постановлении толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению арбитражными судами при рассмотрении аналогичных дел.
Таким образом, согласно правовой позиции ВАС РФ владение земельным участком под пристроенной частью нежилого помещения, который не входит в состав общего имущества в многоквартирном доме, не освобождает собственника нежилого помещения от участия в общих расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно пункту 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Согласно пункту 2 статьи 39 ЖК РФ доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Следовательно, необходимо, прежде всего, определить, какой долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме обладает собственник нежилого помещения.
Если в свидетельстве о праве собственности на нежилое помещение указана площадь нежилого помещения, которая включает в себя площадь пристроенной части, то, нашему мнению, при определении доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме необходимо исходить из площади нежилого помещения, указанной в свидетельстве (с учетом как встроенных, так и пристроенных площадей), поскольку объектом права собственности является нежилое помещение в целом.
В то же время необходимо отметить, что в случае спора решающее значение будет иметь правовая оценка технического паспорта на многоквартирный дом и проектной документации, при которой необходимо будет установить, является ли пристройка частью многоквартирного дома.
Для этого должно устанавливаться, было ли встроено-пристроенное нежилое помещение спроектировано как часть единого комплекса строящегося многоквартирного дома, о чем, в частности, может свидетельствовать отсутствие каких-либо обособленных коммуникаций в нежилом помещении, а, напротив, наличие общих коммуникаций, предназначенных для обслуживания как жилых помещений в многоквартирном доме, так и данного нежилого помещения.