Советы адвоката Ирины Зуй заемщикам по ипотечным кредитам.
Как быть, если вы плательщик ипотеки не в состоянии выплачивать кредит или если стоимости квартиры недостаточно для полной выплаты долга банку?
1. Если заемщик понимает, что он не в состоянии нести кредитное бремя, и возможность восстановления его платежеспособности в короткие сроки минимальна, в интересах должника предпринять усилия для расторжения кредитного договора и фиксации размера обязательства перед банком, не дожидаясь его увеличения за счет пеней, неустоек и штрафов, начисляемых банком-кредитором ежедневно.
На практике часто возникает ситуация, когда гражданин обращается в банк за ипотечным кредитом, получает его, покупает недвижимость, а после этого по тем или иным причинам понимает, что не в состоянии обслуживать свой кредит. Например, вследствие резкого возрастания курса валюты кредита фактические платежи увеличились на 25-30 % от первоначальных, а валюта, в которой заемщик получает доход, не соответствует валюте кредита. Случай из практики – заемщик получал доход в рублях, кредит получил в швейцарских франках в 2006 году, а в 2008 году курс швейцарского франка вырос на 40 %, соответственно, ежемесячный платеж также увеличился на 40 %.
Заемщик не в состоянии оплачивать кредитные платежи, а банк как бы «забывает» о таком заемщике, ограничиваясь единичными СМС-сообщениями и не выступает с инициативой досрочного расторжения договора.
Между тем размер обязательства заемщика ежедневно увеличивается – согласно кредитного договора, за просрочку платежа банк исчисляет весьма существенные штрафные санкции, пени и неустойки.
Согласно положения о трехлетнем сроке исковой давности, банк вправе обратиться в суд не позднее трехлетнего срока со дня, когда он узнал о том, что его права нарушаются заемщиком, Иными словами, банк с высокой степенью вероятности может проявить активность и выступить инициатором расторжения кредитного договора на исходе трехлетнего срока начиная с момента первого неплатежа клиента. Однако заемщик должен понимать, что к этому моменту его обязательство перед банком увеличится как минимум в два раза из-за начисленных неустоек и штрафов.
Следовательно, если заемщик понимает, что кредитное бремя непосильно для него, ему следует как можно раньше проявить инициативу и предпринять усилия для расторжения кредитного договора и документальной фиксации итогового размера обязательства (который в любом случае будет больше, чем сумма невыплаченной задолженности по кредиту с учетом штрафных санкций).
Если этого сделано не было, и банк-кредитор обратился в суд с иском о расторжении кредитного договора и обращении взыскания на предмет залога (квартиру), суд зафиксирует размер обязательства на дату вынесения судебного решения, а также размер первоначального обязательства должника перед банком-кредитором.
2. Что делать, если стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя?
Поскольку обремененные ипотекой квартиры и иные объекты недвижимости реализуются приставами-исполнителями в процессе исполнительного производства путем проведения торгов, часто случается, что цена квартиры, выставляемой на торги, падает на 30 % от рыночной. Такое происходит, если торги по цене согласно рыночной оценке были признаны несостоявшимися вследствие отсутствия желающих купить такую квартиру, а при назначении повторных и всех последующих торгов пристав вправе снижать цену согласно нормативов, установленных п. 10 ст. 87 ФЗ от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве".
Согласно п. 11 ст. 87 ФЗ от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", если имущество должника не было реализовано в течение одного месяца после снижения цены, то судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить это имущество за собой. Банки охотно оставляют заложенные квартиры за собой, так как альтернатива этому – дальнейшее снижение цены выставляемой на торги квартиры приставом-исполнителем (на 15 % каждый раз) и итоговая реализация квартиры по цене, существенно ниже рыночной.
Однако при реализации такого сценария возможна ситуация, когда стоимости квартиры (по которой банк согласился оставить ее за собой) будет недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя – банка (с учетом неустоек, штрафов, пеней и т.п. согласно решения суда).
Согласно п. 5 ст. 61 ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если залогодержатель в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки.
Соответственно, если заемщик оказался в ситуации, когда квартира перешла в собственность банка-кредитора, а заемщик все равно остался должен банку, необходимо применять п. 5 ст. 61 ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и обращаться в суд с соответствующим иском и добиваться «списания» возникшей разницы между первоначальным размером обязательства и стоимостью квартиры.
В настоящее время начала формироваться судебная практика по таким делам – суды идут навстречу заемщикам и признают задолженность погашенной в части, превышающей стоимость заложенной квартиры, а обязательство в соответствующей части прекращенным.
Однако в таких делах много сложностей – имеет значение, когда именно возникло кредитное обязательство, когда банк согласился оставить квартиру за собой (важно правильно установить этот момент).
Важно также постоянно отслеживать работу судебного пристава-исполнителя и не допускать нарушения им норм закона в части реализации обремененной залогом недвижимости.