ИНТЕРЕСНЫЕ ДЕЛА

Защита прав обманутых дольщиков при строительстве жилья.

В процессе адвокатской практики пришлось мне столкнуться с во многом беспрецедентной ситуацией: государство в лице Территориального управления имуществом по Московской области прилагает все разумные и неразумные усилия к тому, чтобы выселить людей из оплаченных ими и заселенных квартир, право собственности на которые за этими людьми было ранее признано решением  суда.

Все началось как стандартная история обманутых дольщиков: Застройщик ЗАО  «Группа компаний «Жилищный капитал» (изменил название в 2015 году, новое название - АО «Алеутстрой») в 2015 г. активно продавал гражданам квартиры на стадии строительства в микрорайоне «Гусарская баллада» в Одинцово; квартиры продавались с нарушением ФЗ № 214 – не посредством заключения договора долевого участия в строительстве, как это предусмотрено законом, а посредством реализации не вполне законной схемы с подписанием предварительного договора купли-продажи. Кстати, не понятно, почему прокуратура как государственный надзорный орган сморит на такие по-прежнему активно применяемые некоторыми недобросовестными застройщиками «серые» схемы продажи жилья сквозь пальцы, хотя они заведомо чреваты проблемами при получении полностью оплаченных квартир для граждан.

Граждане вносили 100 % стоимости жилья по предварительному договору, и Застройщик передал гражданам – покупателям ключи от квартир, а также подписывал письменное разрешение на производство ремонта в квартирах, то есть фактически передавал квартиры по актам приемки-передачи.

Летом 2015 года Застройщик оказался в предбанкротном состоянии, и право собственности покупателям квартир не передал, им было предложено подписать соглашение о пролонгации действия Предварительного договора купли-продажи до осени.

Некоторые граждане еще до введения наблюдения арбитражным судом в отношении Застройщика обратились в Одинцовский суд с иском о признании права собственности на полностью оплаченные ими квартиры, в которых они уже сделали ремонт и фактически вселились; большая часть граждан включились в реестр в рамках банкротного дела в отношении застройщика.

Часть этих граждан, получивших решение Одинцовского суда о признании прав собственности на квартиры смогли зарегистрировать свое право собственности в Росреестре. Суд установил, что (далее - дословная цитата из одного из решений суда в пользу гражданина – покупателя квартиры с применением схемы Предварительного договора купли-продажи): «Фактически сторонами заключен не предварительный договор купли-продажи, а основной договор, поскольку Покупатель полностью оплатила цену квартиры, Продавец АО “АлеутСтрой ” оплату принял. Договор заключен в надлежащей форме и в нем содержатся все необходимые условия, позволяющие определить его предмет и цену недвижимости. Поскольку истцом надлежащим образом в полном объеме исполнены обязательства по договору путем внесения платы за квартир, в силу ст. 12, 309, 310 ГК РФ он вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при их неисполнении ответчиком - требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления иска о признании права собственности на квартиру.»

Попробуем разобраться в ситуации более подробно.

Граждане, которые не успели до введения Арбитражным судом процедуры наблюдения в отношении Застройщика подать в суд общей юрисдикции исковое заявление о признании права собственности на квартиру. В силу положений параграфа 7 Главы 9 Закона о Несостоятельности (Банкротстве), регулирующих процедуру банкротства застройщика, после введения судом процедуры наблюдения граждане вправе подавать свои требования о признании за ними права собственности на квартиру только в арбитражный суд в рамках - банкротного дела. Гражданин также вправе заявить в процедуре банкротства и денежное требование, расторгнув договор предварительной купли-продажи, потребовав возврата всей денежной суммы, выплаченной им застройщику, однако целесообразнее заявлять именно требование о передаче жилого помещения в собственность, поскольку денежных средств для их возврата у застройщика может и не оказаться.  Согласно п. 1 ст. 201.11. Закона о Банкротстве, в случае наличия у застройщика многоквартирного дома, строительство которого завершено, арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения (при завершении строительства в ходе конкурсного производства не позднее чем через шесть месяцев с даты его завершения) обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме (далее - передача участникам строительства жилых помещений). В силу закона передача гражданам в собственность жилых помещений возможна только при условии наличия разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено. Если же горе-застройщик не успел закончить строительство дома, то за гражданами может быть признано право собственности на объект незавершенного строительства; в этом случае граждане создают ЖСК или иной потребительский кооператив, решение о его создании утверждается арбитражным судом; после чего, возможно, потребуются дополнительные денежные инвестиции на достраивание дома. Возможны ситуации, когда арбитражный суд отказывает как  передаче прав на объект незавершенного строительства, так и в передаче права собственности на квартиру, например, если объект строительства находился в залоге у третьего лица и залог не был оспорен. В целом, процедура защиты гражданами своих прав в рамках банкротного процесса очень длительная, запутанная и требующая наличия специальных юридических знаний; вовсе не гарантирующая получения  в конце права собственности н квартиру. 

Гражданин вправе претендовать на внесение сведений о нем в реестр т.н. обманутых дольщиков на основании ст. 23 Федерального закона  30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в том случае, если : прекращено или приостановлено строительство многоквартирного дома по решению органов власти на срок более шести месяцев; застройщик просрочил выполнение обязательств перед гражданами более чем на шесть месяцев; дом не соответствует техническим регламентам, проектной документации, а также техническим условиям подключения объекта к инженерным сетям; оказались фиктивными и отменены документы на право владения и пользования земельным участком или документы на право строительства на данном участке; есть решение суда о том, что человек является потерпевшим в процессе строительства многоквартирного дома.

Само по себе включение сведений в этот реестр не гарантирует никакой преимущественной процедуры признания права собственности на квартиры, однако включаться в него все же стоит хотя бы для того, чтобы претендовать на содействие государства в выборе организации – подрядчика для достройки дома (при необходимости). На основании этих сведений могут быть приняты решения о выделении субсидий для завершения строительства объекта, а также о мерах поддержки дольщиков. Способы поддержки могут меняться по решению руководства каждого конкретного субъекта РФ, впрочем, власти могут и вовсе не оказать никакой помощи участникам реестра, сославшись на недостаточность бюджетных денежных средств.

В качестве рекомендации – советую ни в коем случае не финансировать застройщика посредством различных «серых» схем (то есть любых, кроме заключения договора долевого участия в строительстве дома или организации ЖСК): к безусловно «серым» относятся любые варианты договорного оформления покупки квартиры на первичном рынке посредством заключения с Застройщиком предварительных договоров купли-продажи, реализации различных вексельных схем, договоров займа и соглашений о предоставлении отступного, соглашений о новации. Если Вы уже заключили какой-либо договор с застройщиком и Ваш дом строится – рекомендую  всегда отслеживать состояние дел своего застройщика, контролировать, работает ли его офис, идут ли продажи. В случае малейших сомнений и подозрений относительно возможного предбанкротного состояния застройщика – немедленно обращаться в суд с иском о признании за Вами права собственности на оплаченную Вами квартиру. Чем раньше Вы обратитесь в суд, тем больше Ваши шансы (при наличии Акта ввода дома в эксплуатацию) успеть признать право собственности помимо крайне долгой и сложной процедуры банкротства застройщика. И, разумеется, если Вы делаете ремонт в квартире до официального оформления права собственности – будьте готовы к тому, что в случае банкротства застройщика Ваши затраты Вам никто не вернет.