ТСЖ
Юрист Станислав Рыженков
Некоторые особенности сдачи в аренду нежилых помещений в многоквартирном доме Товариществом собственников жилья
В соответствии с ч. 2 ст. 137 ЖК РФ «В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме».
При этом необходимо отметить, что для передачи в аренду (пользование) общего имущества необходимо принятие решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Такое решение принимается двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, товарищество собственников жилья вправе выступать в роли арендодателя нежилых помещений в отношениях с организациями (индивидуальными предпринимателями) - арендаторами.
Преимуществом данного варианта является то, что арендная плата поступает в собственность ТСЖ, а не собственников помещений в многоквартирном доме, поэтому Налога на доходы физических лиц не возникает. Следовательно, у организаций-арендаторов отсутствует обязанность выступать в роли налоговых агентов по НДФЛ (о есть, отсутствует обязанность исчислить налог, удержать его из доходов налогоплательщика - физического лица и перечислить удержанную сумму налога в бюджет).
В соответствии с пп. 7 п. 2 ст. 145 ЖК РФ к компетенции общего собрания членов ТСЖ относится определение направлений использования доходов от хозяйственной деятельности Товарищества. Согласно п. 3 ст. 151 ЖК РФ: «На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества».
Из приведенных норм ЖК РФ следует, что товарищества собственников жилья вправе принимать решения о порядке использования доходов от хозяйственной деятельности Товарищества не только путем планирования прямых статей расходов, но и путем образования специальных фондов, количество и виды которых ЖК не ограничиваются. Основанием для создания Фонда является решение о создании Фонда, принятое общим собранием членов ТСЖ.
Фонды ТСЖ представляют собой денежные средства ТСЖ, которые могут расходоваться на цели и задачи товарищества, например, на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, обеспечение аварийно-восстановительных работ, покрытие непредвиденных расходов, строительство или переустройство объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и т.д. Основной целью создания фондов является накопление денежных средств на оплату определенных видов расходов ТСЖ.
Порядок формирования и использования средств фондов ТСЖ должен определяться специальными положениями о фондах ТСЖ, утверждаемыми общим собранием его членов.
Таким образом, доходы от сдачи нежилых помещений в аренду можно направлять в специальный Фонд ТСЖ (например, Фонд на проведение работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме), средства которого будут направляться на оплату соответствующих работ, выполняемых подрядными (управляющими) организациями по договору с ТСЖ.