Главная \ Ответы на вопросы

Ответы на вопросы

Страницы: [ 1 ] [ 2 ] [ 3 ] [ 4 ] 5 [ 6 ] [ 7 ]

*Имя:


E-mail:


*Текст:


*Введите код, изображенный на картинке:
  


Внимание! Отправленное сообщение появится только после проверки администратором сайта!
 
Валерия 19.12.2012 21:09
Добрый день! У меня такой вопрос.
В состав ТСЖ входят три дома с одинаковым количеством квартир в каждом.
Как должны решаться вопросы на Общем собрании членов ТСЖ?
Как учесть интересы собственников одного дома (например, дома №1) , ведь собственники двух других домов (№2 и №3)большинством голосов могут принять любое невыгодное для дома №1 решение.
Как правильно закрепить права собственников каждого из домов в Уставе ТСЖ?
С уважением, Валерия.

Адвокат Станислав Рыженков 19.10.2012 06:12
Ответ
Доходы от использования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе от сдачи в аренду (пользование) земельных участков, относящихся к такому имуществу) не обязательно должны поступать на счет ТСЖ в случае, если на доме создано ТСЖ.
Так, согласно п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решение о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Часть 2 ст. 137 ЖК РФ устанавливает, что ТСЖ вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, если собственники помещений в многоквартирном доме на своем общем собрании примут решение о передаче общего имущества в пользование и не определят ТСЖ в качестве лица, имеющего право заключить такой договор от имени собственников, то ТСЖ будет не вправе предоставить то же самое имущество в пользование другому лицу от своего имени и соответственно получать плату за пользование этим имуществом на свой счет, так как в этом случае будут нарушены права и законные интересы собственников помещений, изъявивших свою волю на передачу общего имущества в пользование путем принятия решения на общем собрании собственников.
В соответствии с п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме так же относится принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Как следует из Вашего вопроса, на общем собрании собственников было утверждено, что от имени собственников Вы имеет право заключать договоры на сдачу в аренду общедомового имущества.
Обращаем Ваше внимание, что это решение должно быть принято большинством не менее двух третей от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
В рассматриваемой ситуации следующим шагом должно явиться принятие общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о передаче конкретного земельного участка в аренду третьему лицу под размещение киоска «Союзпечать». Такое решение так же принимается большинством не менее двух третей от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
На этом же общем собрании, по нашему мнению, собственники должны так же утвердить условия договора о передаче в пользование общего имущества, который будет заключаться собственниками (в Вашем лице) с третьим лицом.
Такой договор может содержать, в том числе, условия о том, что плата за пользование общим имуществом вносится лицу, заключившему договор.
Далее, по нашему мнению, необходимо, чтобы собственники, голосовавшие на общем собрании за принятие решения о передаче в пользование земельного участка и за принятие решения об определении Вас в качестве лица, которое полномочно заключать договоры от имени собственников, поставили свои подписи в Доверенности, выданной Вам. В этой Доверенности должно быть указано уполномочие Вас на заключение договора от имени собственников, подписавших данную доверенность, а так же на получение от третьего лица платы за пользование общим имуществом.
Хотя Жилищный кодекс РФ и не говорит ничего о доверенности, выдаваемой собственниками лицу, заключающему от их имени договоры о передаче имущества в пользование, однако, по нашему мнению, наличие такой доверенности для Вас все же необходимо во избежание риска признания договора о передаче имущества в пользование недействительным по иску какого-либо собственника или по иску ТСЖ.
Такая доверенность не требует нотариального удостоверения, так как сделка о передаче общего имущества в пользование не требует нотариальной формы и о необходимости нотариальной формы для такой доверенности не сказано в законе.
Следующим этапом является заключение договора с третьим лицом о передаче в пользование части земельного участка, являющегося общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, для целей размещения газетного киоска.
При заключении договора Вы представляете протокол общего собрания, Доверенность собственников и Ваш паспорт.
Необходимо, чтобы условия договора позволяли однозначно определить часть земельного участка, предоставляемую в пользование. При этом, если срок этого договора будет менее 1 года, то такой договор не требует государственной регистрации (ч. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ).
Как было отмечено выше, условиями договора может быть предусмотрено направление платы за пользование в Ваш адрес, как поверенного.
Что касается дальнейшего использования доходов от сдачи общего имущества (трата Вами на общедомовые нужды с предоставлением отчетов перед собственниками), то этот вопрос, по нашему мнению, должен найти отражение в договоре поручения, заключаемом между Вами и собственниками.
Рекомендуем условия такого договора поручения утвердить на том же собрании собственников, на котором будут приниматься решения о передаче части земельного участка в пользование третьему лицу, об утверждении договора, заключаемого с третьим лицом, об определении Вас в качестве доверенного лица на заключение этого договора, и на котором будет подписываться Доверенность для Вашего представительства от имени собственников перед третьим лицом при заключении и исполнении договора.

Елена Владимировна 17.10.2012 18:33
Здравствуйте. Ответьте, пожалйста, на такой вопрос. Наш дом в ТСЖ. Я являюсь старшим по дому. На общем собрании собственников было утверждено, что я от имени собственников имею право заключать договоры на сдачу в аренду общедомового имущества.В настоящее время мне нужно заключить договор аренды земли с киоском "Союзпечати", который расположен на территории земли нашего дома. А имею ли я право брать плату за аренду и трать на общедомовые нужды с отчетом перед собственниками, или деньги должены перечисляться только на счет ТСЖ. Но в этом случае мы ими не распорядимся сами, как не можем сделать это и сейчас. Спасибо.

адвокат 13.10.2012 05:05
Уважаемая Нина!
Общая норма вытесняется специальной. Данный вопрос урегулирован нормой ЖК.

Нина 12.10.2012 16:57
С вами не согласна в том , что собственники помещений обязаны вносить плату за коммунальные услуги в управляющую организацию. ГК РФ имеет наивысшую силу над ЖК РФ. Согласно ст.2. ГКРФ- гражданский кодекс регулирует взаимоотношения юридических лиц , вопросы по договорам и.т.п. П.2 ст.3 ГКРФ- все иные законы должны не противоречить ГКРФ при чём как установил Конститационный Суд РФ- ЖКРФ-это отраслевой кодекс. Согласно ст.539-548 если потребителем услуги является гражданин и потребляет услугу для собственных нужд , то договор является заключённым с момента присоединения жилого помещения гражданина к сети. То есть включил в помещении воду- ты уже в договоре и.т.п. При рассмотрении последнего абзаца ст.548 ГКРФ- ссылка на иные законы и нормативные акты- иные законы и тем более нормативные акты не должны противоречить нормам того-же ГКРФ иначе они просто не могут быть применены.С уважением. Н.

Тина 05.07.2012 02:18
Уважаемая Ксения Станиславовна, спасибо большое за информацию.

Адвокат Ксения Степанищева 01.07.2012 01:29
Этот вопрос уже относится больше к компетенции бухгалтера, а не юриста.
УК нарушила налоговое законодательство, так как уплата налогов в ПФР и ФСС налогоплательщиком - юридическим лицом осуществляется не путем изъятия их из заработной платы или вознаграждения получателя. Это расход самого налогоплательщика, иначе все трудящиеся получали бы зарплату за минусом 43%. Так что действия УК в вашем случае на данный момент грубо нарушают закон, что позволяет председателю обжаловать их действия в налоговую инспекцию и взыскать удержанные с него суммы через суд.
Однако на будущее вам следует иметь в виду, что размер сборов на вознаграждение вам придется увеличить на те самые проценты, просто плательщиком становится ваш коллектив собственников, только и всего.
Уйти от этого налогообложения по действующему закону можно лишь в случае, если председатель зарегистрируется как индивидуальный предприниматель с соответствующими видами деятельности.

Тина 30.06.2012 20:17
Уважаемая Ксения!Спасибо Вам за обстоятельный ответ. С УК и председателем совета дома в настоящее время действительно заключен договор об оказании возмездных услуг - юристы УК решили сделать его почему -то ежеквартальным, т.е. каждые три месяца будет его перезаключение.На вопрос почему не на год или на срок избрания председателя совета - руководство УК пояснило, что это в интересах председателей советов, но не детализировало "эти интересы". Вопрос остался без ответа практически. И по этому договору бухгалтерия УК вычитает из оплаты работы Совета дома (имеется протокол ОСС, 0,60 р. с кв. м., площадь МКД - 6962 кв.м.), 43% - НДФЛ и социальные взносы.Что в данной ситуации нужно сделать Совету дома (председателю), чтобы УК выплачивала всю сумму, а затем председатель сам платил только НДФЛ (13%). Спасибо.

Адвокат Ксения Степанищева 30.06.2012 18:42
Уважаемая Тина!
Согласно п.6 ст. 161.1 ЖК РФ председатель совета многоквартирного дома избирается из числа членов совета многоквартирного дома, который в свою очередь согласно п.1. ст. 161.1 ЖК РФ избирается из числа собственников помещений в данном доме.

Согласно п.8 статьи 161.1 ЖК РФ Председатель совета МКД:

до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора.

доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров.

на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом.

осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств.
на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.

Отсюда видно, что председатель действует как доверенное лицо собственников помещений. Следовательно, он не может состоять в штате УК.

Указанными полномочиями обладает председатель совета многоквартирного дома на основании Жилищного Кодекса. Однако собственники помещений решением общего собрания могут наделить председателя дополнительными полномочиями, не противоречащими действующему законодательству. По смыслу закона эти полномочия можно закрепить в решении общего собрания собственников помещений путем утверждения Положения о совете многоквартирного дома и председателе совета многоквартирного дома, в котором будут перечислены указанные полномочия.
О формы доверенности в ЖК РФ нет специальных указаний. Таким образом, доверенность оформляется в соответствии с гражданским законодательством. Так как обязательная нотариальная форма доверенности в этом случае не предусмотрена, то по аналогии с п. 2 ст. 48 ЖК РФ доверенность должна быть оформлена в соответствии со ст. 185 ГК РФ.

Вопрос о вознаграждении председателя совета многоквартирного дома прямо законодательством не урегулирован. Совет – это некоммерческое объединение активных граждан, озабоченных судьбой своего многоквартирного дома. Совет помогает содержать дом в надлежащем порядке, предлагает для этого соответствующие меры, контролирует деятельность управляющей организации. Председатель совета многоквартирного дома - это выборная должность и, следовательно, предполагается, что председатель совета работает на общественных началах.

В соответствии со ст. 44, 155, 156, 158, 162, 164 Жилищного кодекса РФ размер платы собственников помещений за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений. В соответствии с п.17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Дополнительные условия (в том числе в части финансирования деятельности председателя), не определенные на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме противоречат действующему законодательству.

Таким образом, размер и способ вознаграждения председателя совета многоквартирного дома относится к компетенции общего собрания собственников помещений, при этом оплата вознаграждения ложится на плечи собственников пропорционально их доле в праве общей собственности.

Отдельный вопрос составляет основание для выплаты вознаграждения председателю совета многоквартирного дома. Представляется, что в таком случае должен иметь место возмездный гражданско-правовой договор между УК председателем совета многоквартирного дома, заключаемый УК с лицом, определенным решением собрания. Анализ полномочий, которые вытекают из закона, приводит нас к тому, что это будет договор поручения либо договор о возмездном оказании услуг, либо смешанный договор с элементами обоих этих сделок. Сторонами в нем будут являться УК, с одной стороны, и физическое лицо -- председатель, с другой. Срок договора -- период избрания. Председатель сам лично уплатит с этого дохода 13% НДФЛ. Если председатель имеет возможность зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя с соответствующими видами деятельности, то он сможет уплачивать и меньший налог.
В противном случае основания для выплаты вознаграждения председателю совета многоквартирного дома отсутствуют. Одного факта принятия собственниками решения выплачивать вознаграждение председателю без наличия правовых оснований и способов отчета председателя перед собственниками за проделанную работу будет недостаточно.

Оформление председателя и членов совета многоквартирного дома в штат управляющей организации неприемлемо, так как не соответствует существу отношений и не имеет законных оснований. Будут возникать дополнительные риски в вопросе взаимодействия с председателем в случае досрочного переизбрания в рамках трудового законодательства.
В случае принятия соответствующих решений и их надлежащего оформления собственникам следует обратиться к УК в письменной форме с требованием заключить такой договор с избранным председателем, а при отказе обратиться в суд.

Тина 30.06.2012 01:56
Уважаемые юристы!Суть вопроса: собственники МКД на общем собрании определили сумму вознаграждения Совету дома в лице председателя Совета. Как эту сумму провести через бухгалтерию УК, без заключения между ею и председателем гражданско-правового договора - если заключать такой договор - то УК вычитает 43% всех налогов из символически определенной денежной суммы (НДФЛ и социальные) - и остаются копейки -"кот наплакал". А без договора - руководство УК поясняет, что не имеет других оснований выплачивать это вознаграждение. Наличие протокола решения общего собрания собственников по этому вопросу УК считает недостаточным, т.к. нужно провести эту сумму через бухгалтерию по какой-то статье расходов - хотя деньги платят собственники отдельно от всех статей по платежке (эти средства дополнительно включены в статью расходов на содержание и текущий ремонт МКД).У председателя Совета не д.б. никаких трудовых отношений с УК, а получается по договору, что председатель оказывает УК услуги в виде контроля ее деятельности в плане выполнения ее обязательств по договору между УК и МКД. Спасибо.